Info Penting Ejen Kena Tahu
••••••••••••••••••••••••••••••••••
Bila Kak Long mula berbicara
Semangat Kak Long menulis Di Ambang Merdeka
Coretan ku dalam perjalanan kerjaya sebagai perunding hartanah yang bermula pada Oct 2015.
Mungkin tuan puan akan dapat kes jual rumah kos rendah. Sedikit perkongsian, jual rumah kos rendah ni ada cara. Rumah jenis begini ada syarat yang pembeli kena patuhi.
Cara Nak Kenal Pasti Rumah Kos Rendah:
Nak tahu status kos rendah kena tengok perjanjian jual beli pemilik. Perjanjian jual beli biasanya akan nyatakan sama ada rumah kos rendah atau tidak.
Jika tidak dinyatakan, ada beberapa ciri yang tuan puan boleh kenal pasti. Di Selangor, rumah kos rendah ni biasanya:
Berkeluasan 650 kaki persegi atau kurang untuk pangsapuri.
Pemilik beli dengan harga RM42,000 atau kurang.
Jika rumah ada ciri ini, besar kemungkinan ianya jenis kos rendah. Ajukan pertanyaan kepada pemilik. Kemudian hubungi pemaju untuk kepastian.
Bukan Semua Orang Boleh Beli. Langkah mengenal pasti rumah kos rendah ni penting. Bukan semua orang boleh beli rumah jenis begini kerana ada syarat yang ditetapkan.
Di Selangor syarat-syaratnya adalah seperti berikut:
?Warganegara Malaysia dan berumur 18 tahun ke atas.
?Syarat sebelum Januari 2018, pendapatan pembeli dan pasangan tak melebihi RM5,000 jika berumah tangga. Pendapatan pembeli tak melebihi RM3,000 jika belum berumah tangga.
Tapi semenjak 2018 , kelayakan tangga gaji (pendapatan seisi rumah) ada sedikit perubahan mengikut harga rumah:
✏️
?RM 100 ke Bawah 
➡️ Gaji RM 5K
✏️?RM 100,001-250K ➡️ Gaji RM 7K
✏️?RM 250,001-300K ➡️Gaji RM 9K
✏️?RM 300,001 dan ke atas ➡️Gaji RM 10K
?Pembeli dan pasangan tidak pernah memiliki sebarang rumah di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
?Pembeli dan pasangan hendaklah tinggal atau berkerja di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
Kelulusan adalah tertakluk kepada pihak berkuasa negeri.
?Pemilikan hartanah oleh pemilik mencukupi atau melebihi 5 tahun.
Prosedur Jual Beli Rumah Kos Rendah
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
1) Semasa Dapat Senarai Rumah Untuk Dijual
Semasa berjumpa dengan pemilik rumah, terangkan kepada mereka tentang syarat jualan rumah kos rendah. Bila pemilik faham, mudah untuk uruskan Jual Beli .
Semasa Kak Long menulis artikel ni, Kak Long dapati ada sedikit perubahan syarat jualan rumah kos rendah.
Pemilikan rumah kos rendah oleh pemilik tu mesti cukup atau melebihi 5 tahun. Sebelum ni Kak Long rasa syarat ni tiada. Oleh itu pastikan tuan puan semak perjanjian jual beli pemilik sebelum teruskan iklan dan jualan.
Kak Long nak tambah sikit mengenai prosedur, walaupun rumah kos rendah berstatus Freehold atau Pegangan Bebas , rumah yang pemilikannya milik Bumiputera , rumah tersebut tidak Boleh di jual atau di pindah milik kepada bukan Bumiputera (Non Bumi) kerana syarat yang ditetapkan oleh LPSH.
Ini pengalaman Kak Long sendiri , Ingat kan semua Status Freehold , Tak kisah jual kpd sesiapa Bumi ke Non Bumi . Rupanya untuk yang berstatus kos rendah memang ada sekatan.
2) Pengiklanan
Dalam iklan yang tuan puan buat, nyatakan terus status rumah kos rendah dan juga syarat belian. Ini untuk pastikan hanya prospek yang layak sahaja hubungi tuan puan.
3) Saringan Awal Prospek Pembeli
Bila ada prospek hubungi tuan puan bertanyakan tentang rumah, wajib buat saringan awal. Objektif saringan ni berbeza dengan rumah subsale biasa.
Selain nak ukur kemampuan dan motivasi pembeli dapatkan rumah, tuan puan nak ketahui sama ada pembeli ni cukup syarat nak beli rumah yang diiklan.
Ada setengah ejen baru tak pasti bagaimana nak semak kelayakan pembeli untuk rumah kos rendah ni. Maklumlah informasi yang diminta tu agak sensitif.
Skrip yang boleh digunakan adalah begini:
“Tuan, oleh kerana rumah ni adalah jenis kos rendah, saya mohon izin untuk terangkan syarat-syarat pembelian. Syarat-syarat ni ditetapkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).”
Bila tuan puan beri penerangan begini, prospek akan lebih bertenang. Bukan syarat tuan puan, tapi syarat LPHS.
Cuba bandingkan dengan soalan ni “Tuan, gaji berapa? Ni rumah kos rendah, ada syarat”. Soalan begini adalah agak ‘offensive’. Kak Long harap tiada agen yang baru mengajukan soalan kepada bakal pembeli seperti ini.
Tuan puan kemudian akan terangkan syarat belian rumah kos rendah. Di akhir penerangan, tanya kepada prospek “Ada apa-apa tentang syarat ni yang saya boleh bantu?”
Soalan open-ended begini akan buat pembeli mahu bertanya. Dari komunikasi yang berikut inilah tuan puan akan dapat kenal pasti sama ada pembeli betul-betul layak atau tidak.
4) Jika Pembeli Berminat
Setelah pembeli lihat rumah dan berminat untuk teruskan belian, terangkan prosedur belian dengan sempurna.
- Pembeli bayar wang tandajadi 3% dan tandatangan surat tawaran belian (Memorandum Of Sales ).
- Perunding hartanah bantu prospek untuk dapatkan pinjaman.
- Dalam masa 21 hari berkerja, pembeli tandatangan Perjanjian Jual Beli dan jelaskan baki deposit 7%.
- Pembeli dan pemilik kemudian buat permohonan pindah milik rumah kos rendah di Lembaga
- Perumahan dan Hartanah Selangor yang akan di uruskan oleh pihak Peguam yang di lantik.
- Prosedur belian ni sama sahaja dengan rumah bukan kos rendah kecuali yang keempat. Kedua-dua pembeli dan pemilik, dengan bantuan peguam, perlu buat permohonan pindah milik ke LPHS.
Di pihak pembeli, tuan puan kena ciptakan ‘sense of urgency’. Maksudnya mereka kena cepat selesaikan permohonan dan tak boleh ada kelewatan.
5) Mendapatkan Pinjaman
Oleh kerana rumah kos rendah ni kebanyakan bernilai bawah RM180K ke bawah untuk apartment, pastikan tuan puan hantar permohonan pinjaman ke bank yang betul. Ada juga rumah kos rendah yang berharga RM 250K bagi apartment di Puchong Utama Court 1 . Ini berdasarkan pengalaman sendiri untuk transaksi pada Julai 2017.
Ada sesetengah bank contohnya, tidak terima permohonan rumah bernilai bawah RM 150,000 seperti Maybank .
Seeloknya tanya kepada jurubank sebelum hantar permohonan. Tuan puan tak mahu situasi di mana 3 hari kemudian jurubank hubungi tuan puan dan kata mereka tak terima permohonan tersebut. Rugi masa.
6) Tandatangan Perjanjian Jual Beli
Setelah pinjaman lulus pembeli dan penjual akan menandatangan Perjanjian Jual Beli. Peguam kemudian akan membantu untuk menyediakan dokumen yang diperlukan.
Dalam kes jualan rumah kos rendah, Perjanjian Jual Beli tersebut adalah ‘conditional’.
Ejen tidak boleh membuat tuntutan komisyen pada ketika ini sehinggalah kebenaran kelulusan LPHS diterima.
Peguam juga mungkin tidak akan membayar baki deposit kepada penjual sehingga kelulusan selesai.
7) Permohonan ke LPHS
Semasa permohonan yang di buat oleh pihak Peguam yang dilantik, pegawai LPHS akan membuat semakan dan menasihati pembeli jika permohonan tidak dapat diteruskan.
Jawapan rasmi permohonan hanya akan diterima pembeli sebulan kedua bulan selepas tarikh permohonan.
Tentang Gaji Pembeli
••••••••••••••••••••••••••
Kak Long selalu terima pertanyaan, gaji pokok pembeli dan pasangan bawah RM5,000. Tapi bila dicampur dengan elaun lebih masa, pendapatan tersebut lebih daripada RM5,000. Layak ke memohon?
Dalam kes yang Kak Long pernah uruskan, pembeli layak. Pegawai di LPHS beritahu kepada Kak Long mereka akan lihat kepada gaji pokok atau gaji bersih, yang mana lebih rendah.
Contohnya, jika gaji pokok RM4,800 dan gaji bersih ialah RM5,500 setelah dicampur dengan elaun lebih masa. LPHS akan ambil kira gaji pokok sahaja.
Namun, Kak Long tak berani nak kata ini adalah praktis yang diterima. Mungkin pegawai yang urus kes Kak Long dulu lebih fleksibel.
Kak Long sarankan tuan puan jika nak teruskan kes begini, eloklah ke kaunter LPHS untuk kepastian.
Malulah Jual Rumah Kos Rendah
••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Ada sesetengah pihak mungkin pandang rendah perunding hartanah yang jual rumah kos rendah. Secara personal, tuan puan abaikan mereka. Tak perlu malu. Sebabnya rumah kos rendah mempunyai demand yg sangat tinggi dan laris macam pisang goreng panas di satu-satu kawasan .
Bukan mereka yang menyara keluarga tuan puan. Dan yang paling penting sekali, tuan puan bantu penjual dan pembeli. Tak kira berapa harga rumah.
Kesimpulan
••••••••••••••
Kak Long harap artikel Kak Long ni dapat menjadi panduan kepada ejen hartanah baru. Semoga ianya dapat memendekkan ‘learning curve’ tuan puan.
Nota Kaki:
Kak Long nak share je pengalaman Kak Long dan sedikit ilmu setahun jagung yang kak Long ada. Semoga bermanfaat kepada semua. Sekiranya ada info yang salah dari artikel Kak Long ni,
Boleh lah whatsapp Kak Long Personal Ye 
⬇️
http://www.wasap.my/…/SayaBerminatDgnPropertyDiHartanahImpi…
Kita semua belajar dari kesilapan , baru lah kita dapat pengalaman yang tidak ternilai harganya 
?
Fb Fanpage : Hartanah Impian
https://m.facebook.com/REN20367/
Sumber artikel daripada Puan Linna Samsudin
