Perkara Asas Perunding Hartanah perlu tahu sebelum memulakan kerja

Setiap Perunding Hartanah harus mengetahui jenis-jenis hartanah yang terdapat di pasaran dan sentiasa mengemaskini maklumat-maklumat yang.Ini kerana Pemaju sering mengetengahkan konsep-konsep perumahan yang baru.Terdapat beberapa bahagian atau konsep-konsep perumahan baru ini antara konsep ialah :

1.Residential(Kediaman)

a. Link-house                        f. Semi-Detached

b. Apartment                        g. Bunglows

c. Condominium                 h. Town-House

d. Flats                                   i. Duplex

e. Shop Apartment              j. Penthouse

k. Studio

2. Commercial (Komersial)

a. Shops

b. Office

c. Service Suite

d. Retail-Lot

e. Service Apartment/condominiums

3. Industrial ( Industri)

a. Factories (Kilang)

b. Warehouse ( Gudang)

4. Building (Banggunan)

5. Land (tanah)

a.Residential (Kediaman)

b.Agricultural (Pertanian)

c.Industrial ( Perindustrial)

d. Commercial

e. Development

Status Tanah Rizab Melayu

Terdapat sesetengah hartanah yang mempunyai status tanah rizab melayu.Hartanah ini tidak boleh dipindah hak milik kepada bukan melayu dalam apa jua keadaan sekalipun.Ianya berbeza dan tidak sama dengan hartanah bumi lot.

Antara tujuan utama hartanah ini mempunyai status tanah rizab melayu adalah untuk melindungi tanah di dalam kawasan rizab melayu daripada dilupuskan kepada bukan melayu dan menyekat daripada digunakan untuk apa-apa urus niaga persendirian antara melayu dan bukan melayu

Status Freehold (Pegangan kekal)

Pegangan bebas atau freehold  adalah merupakan pemilikan sesuatu hartanah tanpa tempoh masa atau kekal.Dengan kata lain pemilikan sesuatu hartanah yang berstatus pegangan bebas memiliki hartanah tersebut selamanya dan tidak perlu dikembalikan semula kepada hak milik kerajaan.Namun pihak kerajaan boleh mengambil semula hartanah tersebut oleh sebab-sebab tertentu.

Status Leasehold (Pegangan Berpajakan)

Pegangan berstatus pajakan atau  leasehold adalah pegangan sesuatu hartanah untuk jangka masa tertentu dan telah ditetapkan.Sepanjang penglibatan saya sebagai perunding hartanh tempoh pajakan saya temui yang dikeluarkan oleh kerajaan negeri atau Pejabat tanah adalah 99 tahun.

Perunding Hartanah harus teliti dan mendapatkan maklumat yang lengkap mengenai tempoh pajakan dan baki tempoh pajakan. Jika baki tempoh pajakan adalah kurang 30 tahun, kebanyakan institusi kewangan tidak akan meluluskan pinjaman atau hanya akan memberikan margin yang amat rendah untuk membiayai hartanah seperti itu.Walaupun tempoh pajakan ini boleh dipanjangkan dengan membayar premium ke pejabat tanah berkenaan,perunding Hartanah wajib memaklumkan kepada pembeli.

Bagi pemilik hartanah jenis pajakan mereka tidak perlu menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon.Namun boleh membuat pemohonan untuk melanjutkan tempoh pajakan.

Preminum akan dikenakan berdasarkan nilai pasaran untuk melanjutkan tempoh pajakan dan bergantung kepada polisi sesebuah kerajaan negeri yang memerintah.Tetapi tiada jaminan tempoh lanjutan pajakan akan diberikan oleh pejabat tanah

Berikut adalah perbandingan di antara hak milik pegangan pajakan atau pegangan kekal

Pegangan Berpajakan 

1. Tanah dipajakan kepada pemilik untuk tempoh yang terhad ddan biasanya 99 tahun.Kerajaan Negeri adalah pemilik kepada tanah tersebut.
2. Pemilik perlu membayar premium untuk melanjutkan pajakan apabila pajakan berakhir.
3. Untuk memindahkan pemilikan mesti mendapatkan persetujuan dari kerajaan negeri yang diperolehi dari pejabat tanah.
4.  Jika baki pajakan kurang daripada 30 tahun kebanyakan bank tidak akan membiayai pinjaman tersebut.

Pegangan Kekal

1. Tanah dimiliki oleh pemilik hartanah, namun pihak kerajaan boleh mengambil semula hartanah tersebut oleh sebab-sebab tertentu.
2. Pemilikan adalah kekal selama-lamanya
3. Untuk memindahkan pemilikan tidak memerlukan persetujuan kerajaan negeri kecuali dalam situasi-situasi tertentu yang diperuntukan Khas
4. Boleh mendapat pembiayaan pinjaman dan tidak ada sekatan dan persoalan untuk mendapatkan pinjaman perumahan.

Hakmilik Hartanah (Document Of Title)

Biasanya hakmilik hartanah  lebih dikenali atau senang menyebut dokumen ini sebgai geran pegangan terhadap hartanah dinyatakan secara perundangan dalam dokumen hakmilik hartanah

Secara umum terdapat 2 jenis hakmilik iaitu:

1. Hakmilik Individu
2. Hakmilik Strata

Hakmilik Individu  atau geran individu ialah hakmilik yang didaftarkan atas nama individu yang membeli atau memperoleh  sesuatu hartanah yang dbina atas tanah landed property

Hakmilik Strata  atau geran Strata ialah hakmilik yang didaftarkan atas nama individu yang merupakan pemilik petak (parcel) di mana kebiasaanya adalah merupakan hakmilik kepada pembeli yang membeli rumah jenis flat/pangsa/kondo/apartment/kedai/pejabat.

Master Title

Sebagai Perunding Hartanah kita akan biasa ditanya sama ada,rumah masih Master Title atau dah Strata Title atau Individual Title atau pecah lot.Sebelum strata title atau sebelum pecah lot, gabungan semua blok adalah terletak di bawah satu title yang besar, dipanggil Master Title.
Perumpamaan yang paling mudah untuk memahami Master Title adalah umpama satu kotak Piza yang mengandungi 10 bahagian. Manakala Strata Title adalah kepingan dari setiap bahagian piza.
Master Title dipegang oleh pemaju. Oleh yang demikian setiap urusan jual beli rumah akan melalui pemaju.Proses pecahkan dari Master Title kepada Strata Title akan dilakukan oleh pihak pemaju. Ianya bergantung sepenuhnya kepada pemaju. Ada pemaju yang tidak memecahkan Master Title kepada Strata Title disebabkan beberapa sebab termasuk faktor keuntungan melalui melalui kutipan caj penyelenggaraan kediaman (maintenance charge) melalui Maintenance Office.
TIPS :
Bagaimana mengesan jika hartanah yang dibeli itu masih lagi di bawah Master Title? Jika kita membeli rumah yang kita tidak perlu tandatangani Borang 14A (MOT) dan tidak perlu bayar Duti
Setem pada peringkat awal, serta hanya memerlukan Perjanjian Jual Beli (S&P) disertai dengan Deed of Assignment (DOA), maknanya rumah atau tanah yang dibeli itu belum ada hakmilik
individu atau hakmilik strata dan masih Master Title.

Adakah kita tidak perlu tandatangan MOT dan bayar Duti Setem?Sebenarnya masih perlu apabila pemaju menyelesaikan urusan mendapatkan hakmilik individu kepada pembeli-pembelinya.
Istilah ini dipanggil ‘Perfection of Title’.Jika sesuatu skim pembangunan dipindahmilik secara
menggunakan DOA melebihi 10 tahun, ini bermakna pemaju di skim pembangunan adalah tidak efisien serta skim pembangunan sebegini tidak menarik di pandangan mata pihak bank.

Strata Title

Menurut portal rasmi pejabat tanah dan galian selangor,strata adalah hakmilik yang dikeluarkan untuk setiap unit(petak) bagi sesebuah bangunan berbilang tingkat atau petak tanah yang unit-unitnya telah dijual.

Dalam kata lain ianya merupakan hak pemilikan bersama atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri daripada hak eksklusif atas ruang peribadi serta hak bersama atas ruang publik.Unit-unit ini adalah dikenali sebagai petak-petak.Contohnya Rumah pangsapuri, Kondominium, Penthouse, Townhouse, Kompleks komersial dan rumah kedai.Hakmilik Strata perlu ada kerana:

1. untuk menjaga kepentingan kuasa pemilik petak (pembeli) untuk urusan urusniaga (pindah milik, gadaian, pajakan dll )
2. Menjadi rekod atau bukti yang sah bagi menunjukkan petak tersebut adalah kepunyaan pemilik petak (pembeli).
3. Memudahkan urusan jual-beli ,pinjaman bank , urusan kematian dan pembahagian harta pusaka.

Harta bersama adalah merujuk kepada mana-mana bahagian lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petak tanah.Contohnya tempat letak kereta pelawat,lif , tangga. tangki paip utama, pondok pengawal keselamatan dan lain lgi.

Hak-hak pemilik petak termasuk:-

1. Mempunyai kuasa-kuasa sebagai seorang pemilik membuat urusniaga seperti pindah milik , memajak , menggadai memecah dan menyatukan petak-petak yang dimilikinya.
2. Hak mengundi di Mesyuarat Agung Taunan (AGM) dan di Mesyuarat Agung luar biasa, dengan syarat semua caruman kepada kumpulan wang pengurusan perbadanan telah dibayar.
3. Hak ke atas karta bersama mengikut unit syer yang diperuntukkan.
4. Haka kepada sokongan ,perkhidmatan sepertu bekalan air, pembentungan ,sistem perparitan , bekalan elektrik pungutan sampah dan perkhidmatan lain.
5. Hak untukk meneliti rekod dan akaun perbadanan pengurusan.

Tanggungjawab utama pemilik petak termasuk :-

1. Membayar amaun caruman kumpulan Wang Pengurusan
2. Mematuhi undang-undang kecik yang sedang berkuatkuasa.
3. Menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan dan Mesyuarat Agung Luar Biasa.
4. Mematuhi apa-apa arahan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa awam/tempatan berhubung dengan petak yang dimilikinya.

Perbezaan di antara harta tanah yang mempunyai master title atau hakmilik strata(strata title) adalah seperti berikut :-

Master title 

1. Pemilik yang saha bagi hartanah ini adalah pemaju.Deed of Assignment (DOA) adalah untuk membuktikan pemilikan sesuatu hartanah kepada pembeli dan perlu didaftarkan di mahkamah tinggi.
2. Perjanjian jual beli dan Deed of assignment (DOA) adalah bukti pemillikan tanah tersebut.
3. Terdapat bank yang tidak akan membiayai sesuatu hartanah jika ia masih dalam master title selepas 10 tahun projek siap.

Strata Title

1. Hartanah adalah milik sah pembeli.Perlu menggunakan MOT untuk menukar hakmilik dan pemilik hartanah di pejabat tanah.
2. Nama diatas geran hartanah adalah bukti bahawa pembeli adalah pemilik hartanah.
3. Tiada isu dalam pemdapatkan pinjaman.

CCRIS DAN CTOS

ia adalah singkatan yang selalu di dengar dan ditanya oleh Perunding Hartanah kepada pembeli sebelum mengamil earnest deposit.Ini kerana kedua0dua “C” ini memberikan impak yang besar kepada anda apabila bank memproses permohonan pinjaman.Apa guna perunding Hartanah closed kes yang bernilai jutaan RM, jika pembeli gagal mendapat pinjaman.

SISTEM MAKLUMAT RUJUKAN KREDIT PUSAT (CCRIS)

Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat atau Central credit Reference Information System (CCRIS) ialah pemeriksaan dalam talian yang dikendalikan oleh bank negara malaysia(BNM).CCRIS dikendalikan oleh biro kredit bank negara sejak dari tahun 1982 dan ditubuhkan dibawah Akta Bank Pusat 1958.

CCRIS adalah sistem pengkalan data berkomputer yang menyimpan maklumat yang dilaporkan oleh institusi kewangan kepada credit Bureau(Jabatan Kredit) di Bank Negara Malaysia.Data ini diproses dan disimpan oleh CCRIS kepada format Laporan Kredit, di mana ianya boleh diakses oleh mana-mana institusi kewangan apabila mereka memerlukannya dan ianya  dikawal selia oleh pihak BNM. Maklumat ini sangat penting kerana ianya menjadi indikator untuk pihak bank untuk memberikan “credit scoring” atau kata mudah kelayakan pemohon untuk mendapatkan pinjaman.

BNM menwajibkan bank-bank di malaysia menghantar laporan mengenai peminjam kepada CCRIS.Maklumat yang perli dihantar oleh bank-bank di malaysia adalah :-

1. Nama
2. Nombor kad pengenalan (I/C)
3. Alamat
4. Maklumat peminjam
5. jenis pinjaman
6. had kredit (credit info)
7. baki pinjaman
8. pengunaan akaun
9. sebarang tindakan undang-undang yang diambil.

Seseorang peminjam boleh mendapatkan dan memeriksa laporan CCRIS mereka di mana-mana cawangan BNM dengan mengunakan Kad Pengenalan. Namun pemeriksaan ini tidak
boleh diwakilkan kerana Mesin CCRIS memerlukan Kad Pengenalan dan cop jari penyemak. Ianya sama seperti untuk mendapatkan laporan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja
(KWSP).Maklumat yang terdapat di dalam laporan CCRIS akan menunjukkan “trend” pembayaran ansuran setiap bulan yang dibuat oleh peminjam.Ianya ditandakan dengan nombor 0, 1, 2, 3 dan seterusnya pada setiap bulan di dalam tempoh 1 tahun untuk setiap jenis
pinjaman. Nombor ini menunjukan jumlah bayaran tertunggak untuk setiap pinjaman

Maklumat-maklumat dibawah diperlukan oleh pihak bank untuk memproses permohonan dan meluluskan pinjaman :-

1. Trend bayaran pinjaman,sama ada peminjam membayar pinjaman tepat pada waktunya atau tidak membuat pembayaran.
2. Jumlah pinjaman yang dimiliki oleh peminjam dan jumlah pendapatan bulanan
3. Jumlah credit limit seperti kad kredit
4. Permohonan pinjaman yang banyak
5. Pinjaman yang berada dibawah permerhatian atau dalam proses litigasi

Seseorang individu harus bijak dalam pengurusan kewangan agar mereka sentiasa nampak bersih dan layak meminjam.

CREDIT TIP-OFF SERVICE (CTOS)
Credit TIP-OFF Service (CTOS) dikendalikan oleh CTOS Sdn Bhd dan tidak mempunyai kaitan dengan Bank Negara Malaysia atau apa-apa agensi kerajaan.CTOS Sdn Bhd mengumpul maklumat yang telah diwartakan awam di dalam berita, pemfailan sebarang prosiding mahkamah
terhadap individu, syarikat, bankrup dan maklumat ini didaftarkan ke dalam pangkalan data elektronik mereka.Laporannya mengandungi maklumat seperti nombor fail mahkamah, lokasi, tarikh notis atau arahan mahkamah, nama individu, nombor kad pengenalan, dan jika dalam perbicaraan,tarikh sebut kes di mahkamah.Namun terdapat dakwaan bahawa CTOS Sdn Bhd tersalah membuat pengumpulan maklumat yang menyebab mereka disenarai hitam. Ini terdapat beberapa bukti mengenai dakwaan ini kerana CTOS Sdn Bhd adalah syarikat yang mengumpul
maklumat awam berkenaan kredit dan liabiliti.Bagi peminjam yang mempunyai rekod di CTOS, menjadikan tanggungjawab pemohon untuk membuktikan yang mereka mempunyai sejarah dan rekod kredit yang baik.

KAVEAT

Kaveat bermaksud sekatan atau halangan. Ia adalah satu instrumen/alat/mekanisme yang disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang keatas urus niaga
hartanah miliknya.Kaveat adalah bertujuan untuk melindungi hak-hak pemilikan tertentu dan ianya juga berkaitan dengan hak-hakmilik kerajaan.Ianya juga adalah untuk menjaga kepentingan dan menghalang transaksi dari perbuatan atau urusniaga fraud serta urusniaga
yang tidak wajar.

Apabila ada pihak yang berkepentingan memasukkan kaveat keatas sesuatu hartanah, maka ianya akan menghalang segala transaksi urus niaga seperti menjual, menggadai atau
menyewakan hartanah tersebut.Kaveat hanya terbatal apabila pihak yang memasukan kaveat
menarik balik atau membatalkan kaveat yang dimasukan atau kaveat tamat tempoh seperti kaveat persendirian yang hanya bertahan selama (6) tahun.

Bagi mereka yang ingin membeli sesuatu hartanah terutama hartanah lelong, saya menasihatkan untuk membuat semakan atau carian persendirian di Pejabat Tanah bagi melindungi anda.
Ini kerana jika kita membeli rumah lelong yang mempunyai kaveat, ia akan merumitkan pembeli dan melambatkan proses pembeli mendapatkan pinjaman. Ini kerana jangka masa yang
diberikan untuk menyelesaikan bayaran baki 90% hanya 90 hari atau 120 hari sahaja.
Jadi, dikuatiri akan berlaku kelewatan untuk proses pindah milik dan pinjaman hartanah tersebut. Ia boleh menyebabkan hartanah tersebut tergadai semula ataupun dikenakan panalti
atas kelewatan menyelesaikan baki 90% tersebut

SALE AND PURCHASE AGREEMENT (S&P)
Sale & Purchase Agreement (S&P) atau Perjanjian Jual Beli adalah dokumen yang paling penting dalam proses jual dan beli rumah.Di dalam S&P ini terkandung semua maklumat mengenai
hartanah yang dibeli. Ianya terkandung nama pembeli, nama penjual, maklumat hartanah, syarat-syarat dan terma-terma yang membolehkan proses jual beli terjadi.Pembeli dan penjual berhak memasukkan segala informasi seperti harga yang dipersetujui merangkumi kabinet dapur, kipas,lampu dan segala yang dipersetujui semasa perbincangan jual beli tersebut.
Saya masih ingat, sebuah rumah yang saya jual di Seksyen 20 Shah Alam. Semasa melihat rumah pihak Tuan Rumah berjanji untuk meninggalkan kabinet dapur. Namun semasa penyerahan
rumah pembeli mendapati Tuan Rumah membuka kabinet dapur tersebut. Mujurlah perjanjian tersebut telah dimeterai di dalam S&P, maka pihak pembeli dapat meminta ganti rugi daripada
Tuan Rumah.

DEED OF ASSIGNMENT (DOA)
Dokumen ini merupakan sebuah akujanji antara pembeli dengan pihak pemberi pinjam (bank) mengenai penyerahan (charge) sesuatu hartanah kepada pihak pemberi pinjam (bank) atau surat ikatan tugasan adalah dokumen perjanjian yang membuktikan pemindahan hak milik. Ia
digunakan apabila hartanah masih lagi di bawah Master Title.Memandangkan geran tersebut masih belum mempunyai status individual atau strata title, maka agak sukar bagi pihak
pemberi pinjam (bank) untuk memasukkan hak (charge) mereka ke dalam tanah tersebut.
Bagi kes hartanah yang tidak mempunyai geran individu (geran induk/geran masih lagi atas nama pemaju) maka Deed of Assignment (DOA) perlu dibayar setem duti berpandukan harga
hartanah.

Deed of Assignment (DOA) adalah satu pegangan hartanah yang juga penting jika anda memilikinya. Ia sepatutnya diletakkan di tempat yang selamat bersama-sama Perjanjian Jual Beli.Cuma hartanah jenis pegangan induk (Master Title) ini kebiasaannya adalah hartanah bertingkat seperti pangsapuri,kondominium dan kedai pejabat yang bertingkat dan mempunyai
lot atau unit yang berlainan pemilik.Sebagai pemilik baru (sementara) pembeli tidak boleh
memindah, mencagar atau menjual hartanah ini melainkan ia mendapat kebenaran daripada pihak pemaju.

OWER OF ATTORNEY (P0A)
Dokumen ini menjurus kePpada memberi kuasa kepada pihak pemberi pinjam (bank) untuk melakukan urusan keatas hartanah yang dibeli. Ianya termaktub di dalam dokumen ini sekiranya
terjadi ‘sesuatu’ kepada pembeli.Antara contoh ‘sesuatu’ yang boleh dirungkaikan ialah sekiranya
pembeli gagal untuk membuat pembayaran atau pun kematian (sebagai contoh), maka pihak pemberi pinjam berhak mengambil tindakan selagi mana perkara-perkara tersebut dinyatakan dalam Power Of Attorney (POA).Pihak pembeli telah memberi kuasa kepada pihak bank untuk
mengambil tindakan yang sewajarnya keatas hartanah tersebut.Antara contoh perkara-perkara biasanya terkandung di dalam dokumen ini ialah pihak bank boleh melelong, menyewa dan
sebagainya demi untuk menjaga kepentingan pihak pemberi pinjam ini (bank).

MEMORANDUM OF TRANSFER (MOT)
Borang 14A adalah Borang Pindahmilik Hartanah. Borang ini digunakan untuk proses tukar nama di dalam sesebuah geran tanah. Ia merupakan salah satu Instrument of Transfer dikenali
juga sebagai Memorandum of Transfer dengan singkatannya MOT.Semasa proses jual beli berjalan, selain daripada Perjanjian Jual Beli, Borang 14A juga wajib diisi dan ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli.Borang 14A akan kemudiannya diadjudikasi dan dicop setem duti
penuh di pejabat Lembaga Hasil Dalam Negeri. Kemudian Borang ini akan dihantar kepada Pejabat Tanah untuk proses tukar nama.Kes yang mempunyai geran dan setem duti akan dibayar atas Borang 14A atau lebih dikenali dengan Memorandum of Transfer (MOT).

BAYARAN GUAMAN (URUSAN JUAL BELI RUMAH/HARTANAH)
Berapa jumlah bayaran guaman yang perlu dibayar? Lazimnya inilah soalan pertama yang akan diajukan oleh pembeli kepada para peguam. Oleh itu, saya mengambil kesempatan ini untuk
menerangkan bagaimana mengira jumlah bayaran guaman bagi suatu urusan jual beli rumah atau hartanah.Jumlah bayaran guaman bukanlah satu jumlah yang bergantung kepada keputusan peguam. Solicitors Remuneration Order 2005 (SRO) merupakan undang-undang yang telah digubal khas dan menjelaskan dengan tegas bahawa peguam hendaklah mengenakan kepada pembeli jumlah bayaran guaman mengikut skala yang telah ditetapkan.

Skala yang terdapat dalam SRO adalah seperti berikut :-

Nilaian Hartanah

RM 150,000 (Tertakluk kepada bayaran minimum RM300.00)       =    1.0 %

RM 850,000  dan seterusnya                                                                      =    0.7 %

RM 2,000,000  dan seterusnya                                                                  =    0.6 %

RM 2,000,000  dan seterusnya                                                                  =    0.5 %

RM 2,500,000  dan seterusnya                                                                  =    0.4 %

Sekiranya jumlah Harga Belian lebih daripada RM7,500,000.00, fee yang dikenakan bergantung kepada budi bicara peguam tetapi tidak boleh melebihi kadar 0.4%.

DUTI SETEM
Apabila sesuatu harta tanah dipindahmilik, penerima pindah milik dikenakan Setem Duti. Setem Duti dibayar berasaskan kepada harga hartanah tersebut atau nilai pasarannya yang mana Iebih tinggi. Perkara ini diperuntukkan di bawah Jadual Pertama Akta Setem, 1949 (Akta 378). Kadar duti dikira seperti berikut:

Nilaian Hartanah

RM 100,000 pertama                              = 1.0%

RM 100,001 hingga RM 400,000        = 2.0%

RM 400,001 dan selebihnya                 = 3.0%

KEBANKRAPAN INDIVIDU
Menurut Portal rasmi Jabatan Insolvensi Malaysia, Jabatan Insolvensi Malaysia mendefinasikan Kebankrapan adalah satu proses di mana seorang penghutang itu diisytiharkan sebagai
bankrap lanjutan daripada suatu Perintah Penghukuman yang dibuat di Mahkamah Tinggi terhadap penghutang tersebut atas kegagalan atau ketidakupayaan untuk membayar hutang
sekurang-kurangnya RM30,000.00.Bagi pembeli yang yang bankrup, pihak bank tidak akan
meluluskan pinjaman perumahan mereka. Begitu juga pihak penjual yang bankrupt tidak boleh menjual hartanah mereka. Jika hartanah yang dimiliki secara bersama dan salah seorang pemilik
diistiharkan bankrupt, maka hartanah tersebut juga tidak boleh diurusiagakan.Pengalaman saya menjual rumah di Nilai, di mana pihak suami diistiharkan bankrup kerana rumah dibeli semasa zaman bujangnya dilelong oleh pihak bank. Malangnya harga lelongan rendah dari jumlah hutang. Ini menyebabkan suami diistiharkan bankrup kerana gagal menjelaskan baki yang tertunggak.

KUMPULAN WANG SIMPANAN PEKERJA (KWSP)
Pembeli yang ingin membeli rumah menghadapi kesukaran untuk menyediakan deposit untuk membayar booking deposit atau untuk membayar 10%, jika pihak bank hanya memberikan
pinjaman sebanyak 90%. Kebanyakkan rakyat Malaysia yang bekerja, pekerja dan pihak majikan akan membuat caruman ke dalam Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP). Simpanan ini
dibahagikan kepada akaun 1 dan akaun 2.Saya hanya fokus kepada akaun 2 kerana ianya boleh digunakan untuk perbagai tujuan. Namun saya hanya memfokuskan kepada pengeluaran yang berkaitan dengan rumah dan hartanah.Jika rumah yang dibeli secara sub-sale atau rumah dibeli dari individu, biasa kadar pinjaman yang diberikan oleh pihak bank adalah 90% untuk rumah pertama dan kedua. Maka pihak pembeli perlu menyediakan 10% untuk dibayar kepada pihak
penjual.

Namun, jika pihak pembeli ingin menggunakan 10% ini daripada KWSP. Maka ianya mesti mendapat persetujuan dari pihak penjual. Jika pihak penjual tidak bersetuju, maka pihak pembeli harus menyediakan 10% dalam tunai terlebih dahulu. Kemudian pihak pembeli boleh menyeluarkan wang KWSP tersebut.

PENGELUARAN UNTUK MEMBELI ATAU MEMBINA RUMAH
Individu atau pembeli bersama boleh membuat pengeluaran menggunakan akaun 2 KWSP bagi tujuan membeli atau membina sesebuah hartanah atau lelongan awam ataupun lot kedai
dengan unit kediaman dari pemaju, individu.

Berikut adalah dokumen yang diperlukan unttuk permohonan pengeluaran KWSP akaun 2 :

1. Salinan kad pengenalan pemohon
2. salinan muka depan buku bank akaun simpanan atau surat pengesahan nombor akaun bank.
3. Perjanjian Jual dan Beli (SPA/S&P).
4. Jika rumah belum mempunyai  title maka perlu ada surat daripada pemaju.
5. Jika rumah sudah mempunyai title perlu consent iaitu kebenaran kerajaan negeri.
6. Offer letter daripada pihak bank yang telah meluluskan pinjaman pembeli
7. Surat permohonan pengeluaran KWSP (boleh diperolehi daripada website ataupun daripada pejabat KWSP)

Pembeli boleh pergi ke mana-mana pejabat atau cawangan KWSP untuk menyerahkan Borang Pengeluaran 9C (AHL) (D5),bersama-sama dengan dokumen sokongan atau menghantar
melalui servis penghantaran ataupun pos.

Ini bermakna pembeli perlu menanggung pendahuluan atau kata lain, pembeli perlu membayar dan menyelesaikan kos pendahuluan terlebih dahulu, sebelum membuat pemohonan
pengeluaran KWSP. Contohnya:-

 Bayaran booking atau kata lain bayaran pendahuluan untuk membeli rumah
 Bayaran atau yuran guaman dan setem duti untuk Perjanjian Jual Beli (SPA)
 Surat kelulusan pinjaman perumahan dari Pihak Bank

Syarat dan kelayakkan pengeluaran KWSP
 Membeli rumah pertama,
 Membeli rumah kedua, dengan syarat rumah pertama telah dijual atau pelupusan harta telah dibuat,
 Pengeluaran Mengurangkan / Menebus Pinjaman Perumahan.
Bagi tujuan pembelian individu, pembelian bersama atau pinjaman perumahan bersama, maka KWSP membenarkan pencarum untuk mengeluarkan caruman dari Akaun 2 KWSP bagi
tujuan menebus baki pinjaman perumahan atau untuk tujuan mengurang baki dari institusi kewangan yang diluluskan.Berikut adalah dokumen yang diperlukan untuk permohonan
pengeluaran KWSP:

 Salinan kad pengenalan pemohon,
 Penyata Baki Pinjaman Perumahan Terkini yang diperolehi dari pihak bank (tidak melebihi 3 bulan dari tarikh permohonan),
 Surat Penebusan Pinjaman (Yang mana pembiayaan semula pernah dibuat),                                     Surat Permohonan Pengeluaran KWSP (dari website ataudaripada pejabat KWSP),
 Perjanjian Jual dan Beli (SPA / S&P),

REAL PROPERTY GAIN TAX (RPGT)
Real Property Gain Tax (RPGT) atau dalam Bahasa Melayu RPGT ini disebut sebagai Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT).RPGT ini adalah cukai yang dikenakan keatas harta tanah yang menjana keuntungan. Dari sini fahamlah kita, di Malaysia adanya terdapat satu bentuk cukai yang dikenakan terhadap
harta tanah yang dijual kembali atau dilupuskan.Katakan saya membeli rumah pada 2 tahun lepas dengan harga RM100,000. Tetapi sebelum 3 tahun, saya menjualnya semula dengan harga RM150,000. Ini bermakna saya menjana untung sebanyak RM50,000. Disebabkan saya menjual di dalam tempoh 3 tahun, saya dikenakan cukai sebanyak 30% iaitu (RM50,000 X30% = RM15,000) ini jumlah yang perlu saya bayar kepada
kerajaan.