Jadi apakah kelebihan yang ada pada Perunding Hartanah yang menyebabkan pemilik rumah patut melantik mereka dalam urusan jual beli hartanah? Saya akan kupaskan satu per satu.
PERUNDING HARTANAH SEORANG YANG PAKAR DAN
MAHIR DI DALAM KAWASANNYA
Seorang Perunding Hartanah biasanya mempunyai territory atau kata lain kawasan jajahan mereka sendiri. Dalam istilah lain Perunding Hartanah adalah “Penghulu” di kawasan mereka.Perunding Hartanah dapat menasihati Tuan Rumah berkenaan anggaran nilai pasaran secara verbal dan mereka juga mengetahui kelebihan serta kekurangan lokasi rumah yang hendak dijual. Ini banyak membantu Tuan Rumah kerana Perunding Hartanah dapat menyakinkan pembeli mengenai kelebihan membeli rumah tersebut.
Jika ada Tuan Rumah yang menghubungi saya untuk mendapatkan pandangan mengenai nilaian rumah di Shah Alam,saya mampu memberikan anggaran harga pasaran dan harga yang paling sesuai untuk dijual.
Hakikatnya, kebanyakan Tuan Rumah tidak mengetahui mengenai nilai pasaran rumah yang mereka ingin jual. Ada sesetengah Tuan Rumah menjual rumah mereka di bawah nilai pasaran.Ini disebabkan oleh beberapa faktor antaranya Tuan Rumah menetap di luar kawasan dan tidak tahu perkembangan dan
pembangunan di sekitar rumah tersebut.Ada juga tuan rumah yang ingin menjual rumah mereka melebihi
nilai pasaran. Kebanyakan mereka menetapkan harga rumah berpandukan hutang yang mereka miliki atau ingin membuat
Perbandingan dengan transaksi-transaksi yang mereka dengar tanpa mengesahkannya.Kemungkinan rumah yang dijual pada harga yang tinggi telah membuat pengubahsuaian yang banyak. Jadi ini juga
memberikan impak kepada harga pasaran rumah tersebut.Perunding Hartanah mempunyai maklumat yang lengkap mengenai kawasan jajahannya. Justeru, setiap pandangan dan hujah yang dikongsikan oleh Perunding Hartanah adalah lengkap.
PERUNDING HARTANAH SEORANG YANG NEUTRAL
Pada dasarnya, seorang Perunding Hartanah adalah wakil TuanRumah. Walaubagaimanapun, seorang Perunding Hartanah bertanggungjawab memberikan maklumat yang tepat dan lengkap kepada kedua-dua belah pihak penjual serta tidak cenderung kepada satu pihak sahaja.Ini penting bagi memastikan segala urusan jual beli berjalan lancar tanpa ada penipuan. Jika urusan jual beli diuruskan oleh pihak Tuan Rumah sendiri, pasti Tuan Rumah akan memberikan maklumat yang berpihak kepadanya.Kemungkinan juga ada maklumat-maklumat yang tidak tepat diberikan oleh Tuan Rumah. Mungkin rumah tersebut leasehold,tetapi Tuan Rumah menyatakan freehold, atau mungkin juga rumah tersebut akan dilelong.Selain itu, masalah yang sering timbul apabila pembelian diuruskan oleh Tuan Rumah adalah booking. Pembeli membuat bayaran atas nama Tuan Rumah sebagai tanda jadi dan Tuan Rumah menerima dan telah menggunakan duit tersebut untuk
tujuan tertentu. Permasalahan yang paling besar apabila pembeli gagal untuk mendapatkan pinjaman bank.
Maka dalam kes ini, Tuan Rumah perlu memulangkan duit tersebut. Ini menjadikan proses lebih rumit dan lama kerana Tuan Rumah akan menunggu pembeli seterusnya untuk membayar booking dan duit tersebut digunakan untuk membayar balik duit dari pembeli yang pertama.Jika khidmat Perunding Hartanah digunakan, masalah ini tidak akan timbul kerana booking akan dibayar kepada agensi atau pihak peguam sebagai stakeholder. Jika pembeli gagal mendapatkan pinjaman maka deposit tersebut akan dipulangkan.
Ini pentingnya Perunding Hartanah kerana tidak berpihak kepada pembeli atau penjual. Malahan Perunding Hartanah adalah seorang yang neutral dan sentiasa menjamin kedua-kedua pihak pembeli dan penjual sentiasa terpelihara daripada sebarang penipuan.
PERUNDING HARTANAH MEMPUNYAI PENGETAHUAN YANG LENGKAP
Kebanyakan Tuan Rumah dan pembeli tidak mengetahui dan mempunyai maklumat yang lengkap mengenai proses jual beli.Perunding Hartanah akan membantu mendapatkan pinjaman dan khidmat guaman kepada Tuan Rumah dan pembeli.Walaupun nampak seperti terlalu mudah, namun tanpa pengetahuan dan kemahiran yang lengkap ia akan menyebabkan pembeli gagal mendapatkan pinjaman dan perjanjian yang hanya menguntungkan sebelah pihak sahaja.Perunding Hartanah telah dilatih serta diberikan kursus dan
maklumat yang lengkap untuk membantu dan menguruskan proses jual beli.Jadi Perunding Hartanah mengetahui maklumat-maklumat dan dokumen yang perlu disediakan oleh pihak penjual dan pembeli.
Jadi ini membantu mempercepatkan proses jual beli.
Saya ada satu kisah benar seorang Tuan Rumah yang telah menjual rumahnya sendiri dan perjanjian jual beli juga telah ditandatangani. Namun dia masih tidak menerima sebarang bayaran walaupun 3 bulan sudah berlalu.Akhirnya Tuan Rumah menghubungi saya untuk memohonbantuan. “Sebenarnya akak dah jual rumah ni. Semua akak dah sign tapi sampai sekarang tak ada berita,” cerita beliau dengan nada kecewa.
Saya mendapatkan maklumat yang lengkap mengenai pembeli dan peguam. Saya menghubungi pihak peguam dan pembeli.Pembeli memaklumkan dia gagal mendapatkan pinjaman dan pihak peguam pula menyatakan proses dibatalkan oleh pihak pembeli kerana gagal mendapatkan pinjaman.Persoalannya kenapa tidak maklumkan kepada Tuan Rumah?Selain itu, kadang kala rumah yang hendak dibeli atau dijual juga
mempunyai syarat-syarat tertentu. Seperti rumah kos rendah hanya layak dibeli oleh mereka yang tidak memiliki rumah atau pendapatan kurang daripada RM5,000 sebulan.Semua ini antara permasalahan yang sering timbul apabila Tuan Rumah cuba menjual rumah sendiri tanpa mempunyai pengetahuan dan maklumat yang lengkap mengenai proses jual beli.
PERUNDING HARTANAH MEMPUNYAI HUBUNGAN YANG BAIK DENGAN PIHAK PEGAWAI BANK
Ini adalah perkara yang paling penting dalam urusan jual beli.Bagaimana rumah akan terjual jika pembeli gagal mendapatkan pinjaman daripada pihak bank? Perunding Hartanah yang bagus mengetahui kaedah bank dalam meluluskan pinjaman perumahan.Terlalu banyak pembeli gagal mendapatkan pinjaman bukan
kerana mereka tidak layak. Sebenarnya mereka gagal menyediakan financial profile yang lengkap untuk menyakinkan pihak bank bahawa mereka layak untuk diberi pinjaman.Perunding Hartanah juga sangat arif mengenai kadar faedah yang dikenakan oleh pihak bank. Ini membantu pihak pembeli untuk mendapat rate yang terbaik di pasaran.Terdapat juga bank-bank tertentu yang tidak mahu memproses permohonan pinjaman yang kurang daripada RM100,000.Seorang Perunding Hartanah yang mahir sepatutnya akan terus mencadangkan pembeli untuk pergi terus ke bank yang memproses pinjaman di bawah RM100,000 untuk menjimatkan masa.
Hal ini pernah terjadi kepada saya sendiri apabila saya berjaya membida rumah lelong yang bernilai RM100,000 di Dengkil.Kemudiannya saya menghantar pemohonan kepada 2 bank yang sangat popular di Malaysia.Saya tersentap apabila dimaklumkan bahawa pihak bank tidak dapat memproses pinjaman perumahan saya kerana nilaian pinjaman kurang daripada RM100,000 . Mujur ada bank lain yang
tidak berapa popular bersedia memberikan saya pinjaman.Melalui hubungan yang rapat ini kita dapat mengetahui, kadar faedah yang ditawarkan oleh sesebuah bank, polisi-polisi bank,dan kaedah yang digunakan oleh pihak bank untuk meluluskan pinjaman.Lain bank, lain kriterianya dan syarat-syaratnya.
PERUNDING HARTANAH MEMPUNYAI HUBUNGAN YANG BAIK DENGAN PIHAK PEGUAM
Peguam adalah individu penting dalam transaksi jual beli kerana mereka yang mendrafkan Perjanjian Jual Beli (S&P) dan Perjanjian Pinjaman. Jadi Perunding Hartanah boleh memberikan pandangan dan panduan kepada penjual dan pembeli terma-terma yang dirasakan sesuai dan perlu dimasukkan. Ia lebih mudah jika kedua-dua pihak menggunakan peguam yang sama.Jika pembeli dan penjual menggunakan peguam yang berbeza,maka di sini kita perlu memastikan peguam yang mewakili kita benar-benar memahami keperluan kita.Saya sedang menguruskan sebuah rumah yang sudah masuk tahun yang kedua, tetapi masih belum dapat diselesaikan. Ini berpunca apabila peguam yang mewakili pembeli terlalu lembab.Apabila saya minta peguam saya untuk mendapatkan maklumat peguam terbabit, didapati peguam tersebut tidak berdaftar
dengan Majlis Peguam untuk tahun 2015.
PERUNDING HARTANAH MEMPUNYAI KEMAHIRAN BERKOMUNIKASI DENGAN BAHASA YANG TERSENDIRI
Perunding Hartanah bijak dalam menyampaikan maklumat kepada pembeli mengenai kelebihan membeli rumah dan mengetahui sudut-sudut yang terbaik untuk closed sales. Ini kerana pembeli yang berminat untuk membeli biasanya datang daripada pelbagai latar belakang dan kemahiran.Kemahiran komunikasi ini terlalu penting untuk mencari titik pertemuan antara penjual dan pembeli. Tanpa senjata dan teknik komunikasi yang ampuh, sudah pasti proses menjual menjadi sukar. Ia juga bakal membuatkan pembeli kurang berkeyakinan
untuk membeli.Penjual biasanya mempunyai target harga untuk menjual rumah.Manakala pembeli juga mempunyai bajet yang tersendiri. Maka Perunding Hartanah harus bijak untuk memastikan kedua-kedua
pihak dalam keadaan menang-menang.
Saya pernah menguruskan rumah seorang yang mahu menjual rumahnya pada harga melebihi harga pasaran di Seksyen 7, Shah Alam. Selepas 6 bulan saya masih belum dapat mencari genuine buyer kerana faktor harga.Namun dalam masa yang sama setiap bulan saya menerima panggilan daripada individu yang sama bertanya mengenai unit yang sama, dan memohon untuk saya berbincang dengan Tuan
Rumah untuk menurunkan harga.Setelah berbincang dengan Tuan Rumah dan memberikan penerangan yang terperinci mengenai harga pasaran dan harga yang ditetapkan olehnya. Maka Tuan Rumah bersetuju
membenarkan saya menurunkan harga sebanyak RM10,000,sehingga harga sama dengan nilai pasaran (market value).Setelah 10 bulan barulah saya dapat menjual rumah tersebut kepada individu yang tidak jemu menghubungi saya untuk mendapatkan maklumat mengenai rumah terbabit.
PERUNDING HARTANAH ADALAH SEORANG PELABUR YANG BIJAK
Ramai pembeli yang membeli rumah bertujuan untuk pelaburan.Jadi mereka memerlukan maklumat yang lengkap mengenai harga dan kadar sewa.Perunding Hartanah dapat berkongsi pandangan mengenai lokasi
yang sesuai untuk mendapatkan sewaan yang tinggi atau kata lain positif cash flow. Juga lokasi yang sesuai untuk flip bagi mendapatkan pulangan yang tinggi.Saya sendiri menghadiri kelas-kelas yang dianjurkan oleh pakar dan pelabur hartanah termasuk kelas yang dianjurkan DSR Group. Ini menambah keyakinan saya untuk memberikan pandangan kepada pelabur-pelabur hartanah.Sehinggakan ada pelabur-pelabur tegar yang sentiasa memohon untuk saya mendapatkan unit-unit yang sesuai, terutamanya rumah yang dijual di bawah harga market value oleh penjual yang terdesak untuk menjual rumah atas faktor-faktor kewangan.
Saya masih ingat ada seorang penjual yang menghubungi saya untuk menjual rumah Pangsapuri Resak di Puncak Perdana. Ia bersebelahan asrama UiTM pada harga RM150,000 .Saya memang sedia maklum kadar sewa di sana adalah sekitar RM1,100 – RM1,300. Jadi saya terus memaklumkan kepada adik saya dan meminta dia menyediakan segala dokumen untuk membeli rumah tersebut.Selang 6 bulan ada lagi seorang meminta saya membantu menjual rumah tersebut pada harga RM180,000. Saya terus menghubungi sahabat saya untuk membelinya bagi tujuan pelaburan.Jadi, untuk menjadi pelabur hartanah, Perunding Hartanah
adalah kawan yang paling penting kerana segala maklumat mengenai kawasan yang sesuai untuk pelaburan berada di tangan mereka.
PERUNDING HARTANAH MEMPUNYAI JARINGAN HARTANAH YANG LUAS
Perunding Hartanah mempunyai network yang luas di kalangan perunding-perunding hartanah yang lain. Rangkaian dan kerjasama ini dapat membantu rumah dijual dengan kadar segera.Mereka saling membantu antara satu sama lain bagi memastikan semua urusan jual beli dapat dijalankan secepat yang mungkin.
Biasanya Perunding Hartanah akan berkongsi listing atau bahasa perunding Co-Agency sesama mereka. Ini sangat-sangat membantu penjual untuk menjual dengan kadar segera.Perunding Hartanah juga mempunyai senarai pembeli yang sentiasa mencari rumah untuk diduduki dan sebagai pelaburan.
Jaringan ini tidak terhad di kalangan perunding-perunding hartanah, malahan rangkaian dengan pegawai-pegawai bank untuk melancarkan pinjaman. Rangkaian jurunilai memastikan harga jual di dalam nilai pasaran.Manakala rangkaian peguam sangat penting dalam penyediaan dokumentasi dan senarai pembeli yang mempercepatkan transaksi jual beli.
PERUNDING HARTANAH SESEORANG YANG BOLEH DIPERCAYAI
Bermula bulan Mei 2014, Perunding Hartanah berdaftar wajib berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah (LPPEH) di mana mereka dibekalkan dengan nombor ID berserta tag yang menyatakan mereka adalah Perunding Hartanah yang sah.Berdasarkan Pekeliling LPPEH Bil. 3/2015, Perunding Hartanah berdaftar mesti bernaung di bawah Ejen Harta Tanah Berdaftar dan wajib menghadiri Seminar yang dianjurkan oleh institusi yang telah berdaftar dan mendapat kelulusan LPPEH. Institusi-institusi tersebut boleh dirujuk melalui rangkaian (link) berikut: http://www.lppeh.gov.my/circulars.html Sekiranya berlaku salah laku di kalangan Perunding Hartanah,maka mereka boleh dibawa ke muka pengadilan.
Ini memberikan keyakinan untuk penjual dan pembeli berurusan dengan Perunding Hartanah.Booking yang dibayar oleh pembeli akan disimpan ke dalam Akaun Pelanggan Agensi Hartanah sebagai pemegang amanah bagi memastikan tiada penyelewengan.
